16 CONSEJOS PARA INVERTIR EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS.

Octubre 13 de 2016

16 CONSEJOS PARA INVERTIR EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS.

 

 

¿Está pensando en invertir en inmuebles para remodelarlos y venderlos nuevamente? 

 

 

 

Si su idea es crearse un plan de futuro a través de inversiones inmobiliarias, con unas ventas recurrentes y sin demasiados quebraderos de cabeza, desde aquí queremos darle y/o recordarle una serie de pautas que son de imprescindible manejo para todo inversor inmobiliario que esta empezando.

Independientemente de la magnitud de su inversión y del mercado en el que actúe, recuerde todos y cada uno de los puntos que a continuación te propongo:

 

1) PIENSE A FUTURO

Recuerde que la inversión inmobiliaria toma tiempo. Se trata de una inversión de largo plazo que generalmente no empieza a dar resultados antes de los tres años, y cuando digo esto me refiero a grandes ganancias. 

2) AJUSTE SU PRESUPUESTO ANTES DE INVERTIR

Cuantifique exactamente su capacidad de inversión y sus expectativas de rentabilidad por alquiler, antes de empezar a valorar posibles inversiones inmobiliarias.

 

3) MIRE MUCHAS PROPIEDADES

No siga de forma gregaria a otros inversores porque simplemente está de moda lo que hacen. Si quiere encontrar el lugar adecuado es necesario mirar mas de 50 propiedades, ofertar en 10 y comprar una. Mientras comienza, busque el lugar del que mas conocimiento pueda tener y donde mejor puede trabajar.

 

4) CAMINE MUCHAS CALLES

A la hora de encontrar buenas propiedades con fácil salida de venta y buenas perspectivas de re valorización, salga a la calle y empápese del conocimiento de la gente local, no tenga miedo ni pena en indagarle a las personas por el sector, pregunte a muchos dueños de casas cuánto vale su propiedad y tenga una idea del mercado.

 

5) RENTABILIDAD vs VALORIZACIÓN

Los negocios con la vivienda son muchos. Hay muchas oportunidades para obtener una rentabilidad importante con la compra de bienes raíces, incluso muy por encima de lo que da comprar dólares o adquirir un CDT. La vivienda además es una inversión menos volátil que las acciones. En las que hay un cierto factor de especulación. Pero como dije antes si usted conoce el sector sabe cuanto puede ganar a corto, mediano y largo plazo.

 

6) ANTES DE COMPRAR TENGA UN POTENCIAL CLIENTE

Muchos de los grandes inversores antes de comprar un inmueble ya tienen una persona en mente para ofrecer la propiedad, haga un perfil en su mente de acuerdo a sus conocidos o clientes potenciales, los cuales usted sabe que tienen el dinero o el crédito aprobado.

 

 

7) HAGA PEQUEÑAS REFORMAS QUE GENEREN GRAN GANANCIA

Una de las tácticas más eficaces para lograr que una casa o unapartamento se vendan cuando las condiciones del mercado no son favorables, es hacer una re modelación superficial. Es decir, ataca aquellos elementos que juegan en contra de tupropiedad que no implican una inversión considerable pero que son muy visibles a los ojos de los compradores potenciales; ya sabes del dicho, “todo entra por los ojos”. Cuales son estas?. Pinta cada rincón del inmueble con colores que resalten la luz y que no hagan ver oscuro el inmueble, dele un aspecto de originalidad. Redecora la cocina, selecciona una gama de colores claros para que parezca mas grande de lo que es realmente, cambia los muebles o pintalos con colores que combinen y reflejen mas la luz. Reforma losbaños, elijerevestimentos de colores claros, recuerda que siempre se necesita dar la sensación de espacios grandes, usa puertas de vidrio para que se pueda ver todo el baño siempre, usa muebles hechos a la medida y aprovecha los espacios verticales. Estos lugares son los que mas llaman la atención y a los que menos cuidado damos.

 

 

8) NO SE INVOLUCRE EMOCIONALMENTE

Las propiedades son bienes tangibles que tienen el riesgo de tratarse de forma demasiado emocional. ¡Las matemáticas se inventaron para algo! ¡Piense con la frialdad que requiere uninversor de éxito!

 

 

 

 

9) FACTOR RIESGO

Todo en la vida tieneriesgos, cada día todos enfrentamos riesgos en diferentes niveles pero generalmente son riesgos producto de nuestros actos y decisiones. En elnegocio inmobiliariopasa lo mismo, conforme las empresas avanzan en el desarrollo del proyecto aparecen nuevos riesgos que podrían resultar en el fracaso o no del proyecto, y es responsabilidad de los directivos de la empresa el trabajar arduamente para reducir éste mediante el planeamiento y el marketing.

Parece ser que, actualmente incursionar en este negocio es rentable, el valor de las propiedades están incrementando considerablemente, los terrenos han prácticamente duplicado su valor en los últimos años y las inmobiliariasofrecen grandes cantidades de dinero a los dueños de propiedades (casas, terrenos) estratégicamente ubicadas para desarrollar proyectos inmobiliariosmillonarios, asimismo muchas personas quieren hacer realidad el sueño de lacasa propia y están obteniendo viviendas a mayores precios ya que la demanda está en aumento.

Recomendaciones a considerar:

Si desea emprender un negocio inmobiliario, se recomienda conocer:

Los términos legales más usados en el negocio.

§  Cómo inscribir una propiedad en la Oficina de Registros Públicos.

§  Cómo calcular el valor de nuestro inmueble, la tasación y valuación.

§  Cómo establecer el valor comercial de un terreno o propiedad.

§  Costos notariales, de registro, impuestos y tasas.

§  Cómo independizar un inmueble, cómo solicitar una partida registral.

§  Cómo comercializar una propiedad y estar enfocado en el servicio al cliente.

§  Formatos y modelos de contratos, minutas, solicitudes, formularios registrales, Partidas registrales, los reglamentos, entre otros.

§  Valor catastral.

§  Precio del terreno.

§  Precio por metro cuadrado de terreno e inmueble terminado.

§  Acabados.

§  Antigüedad del inmueble.

§  Oferta y demanda.

§  Aspecto exterior e interior.

§  Realizar comparables de propiedades similares, en términos de precio de compra y venta recientes, recomendable de los últimos seis meses.

 

10) NO SE AFANE

En ocasiones lo que quiere es forjarse un patrimonio que le reporte unos ingresos regulares para el futuro. Esto es relativamente sencillo en cualquier lugar del mundo, si invierte en las propiedades adecuadas y sabe gestionar su patrimoniodiligentemente. Sin embargo, tenga presente que lasinversiones inmobiliarias en general son relativamente ilíquidas. Si desea vender pronto, contrate varios agentes e inmobiliarias para que realicen el voz a voz y pueda tener mas clientes potenciales.

 

 

11) COMO CONSEGUIR SOCIOS INVERSORES

Supongamos que una empresa constructora tiene un buen terreno con un proyecto viable y rentable y es lo suficientemente inteligente, (y honesto o transparente), para entender la postura del potencial inversor, que dicho sea de paso  generalmente es extranjero y cuenta con el capital necesario. ¿Cómo debe plantearse el encontrar un inversor, también honesto y dispuesto a invertir AHORA en su proyecto?

Primero debes saber qué clase de inversor inmobiliario le interesa, porque en el área de inversión inmobiliaria hay inversores de todo tipo y condición. Y algunos un poco sinvergüenzas.

Segundo debes saber qué modelo de negocio o Joint Venture ( Asociación empresarial en la que los socios comparten los riesgos de capital y los beneficios según las tasas acordadas."se consolidan muchas joint venture entre empresas de países de bloques económicos diferentes,"), le interesa y que este sea atractivo para el inversor, que siempre será el socio mayoritario. Eso de estar abierto a la propuesta del inversor, no funciona. Tienes que demostrarle al inversor que lo tienes claro. 

Tercero debes preparar un dossier completo donde se demuestre la viabilidad del proyecto y su rentabilidad. Y hablando de rentabilidad, los inversores serios y profesionales no buscan la“máxima rentabilidad posible”; buscan obtener unporcentaje de beneficios en consonancia con el riesgo que toman y el capital aportado.

Para preparar este dossier se debe contar con un profesional que conozca bien lo que mencionamos antes: “el protocolo no escrito” que demanda el inversor inmobiliario.

12) DONDEENCONTRAR SOCIOS INVERSORES

Bien, tienes todo esto y ahora ¿cómo encuentro al inversor inmobiliarioque busco? Te puede sorprender saber queinversores dispuestos a invertir enproyectos inmobiliarios hay muchos y algunos de ellos están más dispuestos de lo que crees. La mejor forma de llegar a estos inversores inmobiliarioses asistir a ferias y conferencias específicas en inversión inmobiliaria estando bien preparado. Actualmente,  se celebran entre 8-10 eventos de este tipo en Europa; y alrededor de unos 7 similares en los Estados Unidos y unos 6 en América Latina. Específicos para la inversión inmobiliaria

Por mi trabajo actual, visito unos 2 eventos de inversión inmobiliaria, o participo en algunos "Webinars" también llamado video conference al año y te puedo asegurar que asistir a unos de estos eventos para conseguir el inversor que buscas, conlleva un duro trabajo de preparación previo: seleccionar inversores con el perfil adecuado, concertar entrevistas, preparar el “Executive Summary”, preparar las presentaciones, reservar hotel y trasportes…

Quien quiera conseguir un inversor inmobiliario para su proyecto tiene que estar dispuesto a invertir en encontrarlo. Tu inversor no va a venir a ti; algo que muchos propietarios de terrenos con buenos proyectos creen.

 

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 13) CONTRATEEXPERTOS

Es necesario conocer o hacerse amigo de personas que trabajen en la construcción y hacerle saber de ante mano que quiere solo excelencia en el trabajo, involúcrelos y hágalos consientizar que pueden estar remodelando la casa de sus sueños

 

 

14) BUENA APARIENCIA

Una propiedad limpia y en buen estado, sobresale del resto de los inmuebles de su categoría ofrecidos en el mercado inmobiliario. A la hora de mostrar su bien inmueble para la venta, asegúrese de que se encuentra en perfectas condiciones de uso y limpieza.

 

 

15) NO ES NECESARIO AMOBLAR MÁS DE LA CUENTA

Es importante amoblar de forma adecuada tal y como indicábamos en el punto anterior, pero sin caer en la tentación de amoblar más de la cuenta. Hay que tener presentes cuáles de los elementos que incluimos en los amoblamientos son realmente necesarios y aportan una mayor renta.

 

 

 

 

16) PIENSE EN GRANDE, PERO ACTÚE SOLAMENTE SI ESTÁ BIEN ASESORADO

Se puede hacer una buena inversión en un inmueble pero para ser un inversor debe rodearse de personas profesionales yde confianza. Puede que no trabajen con usted de lleno pero procure pagarles lo suficiente para que se sientan motivados y dispuestos a darte prioridad. Con esto me refiero a abogados y Arquitectos o decoradores.

 

 

Recuerda que de lo que das, de lo mismo vas a recibir. Pon manos a la obra, despójate de lo temores y comienza a poner practica cada uno de estos consejos. 

 

 

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